Generálkivitelezés: mit csinál a generálkivitelező?

Amikor családi házat vagy társasházat építtet, a legtöbb döntés nem a falak színéről szól, hanem arról, ki fogja összefogni a munkát. A generálkivitelezés erre a kérdésre ad választ: egyetlen vállalkozó veszi át a felelősséget az építkezés egészéért, a kiviteli terv átvételétől a kulcsátadásig. Ebben a cikkben végigvesszük, mit csinál pontosan a generálkivitelező, miben más ez a megoldás, mint ha Ön maga fogja össze a szakembereket, és mire számíthat, ha ezt a formát választja.

Győrben és a város vonzáskörzetében sok építtető úgy indul neki a projektnek, hogy már van kiviteli terve, de nincs rálátása arra, hány szakipari ágat kell összehangolni egymással. A generálkivitelezés ezt a szervezési terhet veszi le a válláról — cserébe érdemes pontosan tudni, mit vállal, és mit nem, a kivitelező.

Mit jelent a generálkivitelezés?

A generálkivitelezés azt jelenti, hogy egyetlen vállalkozó — a generálkivitelező — vállalja az építkezés teljes megvalósítását, a szervezéstől a szakipari munkák összehangolásán át a kulcsátadásig. Az építtetőnek nem kell külön-külön szerződnie kőművessel, ácsmesterrel, gépésszel és villanyszerelővel: mindezt egy szerződés és egy felelős fedi le.

A magyar építőipari szabályozás a generálkivitelezőt fővállalkozó kivitelezőként nevesíti: az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint ő felel az építési munkaterület átvételétől a készre jelentésig az egész folyamatért, akkor is, ha egyes részfeladatokat alvállalkozóknak ad tovább. Gyakorlati nyelven ez annyit tesz: Ön egy szerződést köt, egy árajánlatot kap, és egy céggel egyeztet arról, hogy a ház szerkezetkész, fűtéskész vagy kulcsrakész készültségi szinten kerül-e átadásra.

A családi házak generálkivitelezése Győrben jellemzően ott kezdődik, ahol a tervező befejezte a munkáját: a kiviteli terv és az árazatlan költségvetés a kezünkben van, innentől a mi feladatunk a megvalósítás megszervezése.

Mit csinál pontosan a generálkivitelező?

A generálkivitelező megszervezi és összehangolja az építkezés minden szakipari munkáját: a földmunkától a tetőfedésen át a gépészeti és villamossági alapszerelésig. Ütemtervet készít, beszállítókat és alvállalkozókat egyeztet, ellenőrzi az elkészült munkarészeket, és folyamatosan tájékoztatja az építtetőt az előrehaladásról. Így az építtetőnek egyetlen ütemtervet és egyetlen felelőst kell követnie.

A generálkivitelező feladatai közé az alábbiak tartoznak — és ez a lista projektenként bővülhet, egy társasház generálkivitelezése például több egyeztetést igényel a közös tulajdonrészek miatt, mint egy önálló családi házé:

• Összeállítja és ütemezi a munkafolyamatot a kiviteli terv és az árazatlan költségvetés alapján.
• Koordinálja a szakipari csapatokat — kőműves, ácsszerkezet, tetőfedés, gépész alapszerelés, villanyalapszerelés — úgy, hogy egyik munkafázis se csússzon a másik elé.
• Beszerzi és ütemezi az anyagbeszállításokat.
• Ellenőrzi az elkészült munkarészeket, mielőtt a következő fázis elindulna.
• Tartja a kapcsolatot a felelős műszaki vezetővel, vagyis azzal a szakemberrel, aki jogszabály szerint felel a kivitelezés szakszerűségéért.
• Folyamatosan tájékoztatja az építtetőt: mi készült el, mi következik, és mire kell figyelni.

Miben más, mint ha külön vállalkozókat bízok meg?

Ha külön vállalkozókat bíz meg, Ön koordinálja az ütemezést, Ön egyezteti a határidőket, és vitás esetben Önnek kell eldöntenie, melyik szakipar hibázott. Generálkivitelezés esetén ezt a szervezési és felelősségi terhet a kivitelező veszi át — egy szerződéssel és egy kapcsolattartóval.

A különbség nem a munka mennyiségében van, hanem abban, hogy ki viseli a szervezési kockázatot. Ha Ön bízza meg külön-külön a kőművest, az ácsot, a tetőfedőt és a gépészt, minden ütemezési hiba — késés, egymásra csúszó munkafázis, hiányzó anyag — az Ön asztalán landol. Ha valamelyik szakipar rosszul dolgozik, előfordulhat, hogy a másik vállalkozó a szomszédos munkára hivatkozva hárítja a felelősséget.

Generálkivitelezés esetén ez a kockázat a kivitelezőnél marad. A szolgáltatásaink áttekintése mutatja, hogy a tervezéstől a kulcsrakész átadásig hány munkafázis fut egy projektben — ezek összehangolása a generálkivitelező dolga, nem az építtetőé.

Ki vállal felelősséget a munkáért generálkivitelezés esetén?

Generálkivitelezés esetén a felelősség a generálkivitelezőnél összpontosul: ő felel a minőségért, a határidőért és a költségvetési kereten belüli megvalósításért — akkor is, ha egy adott munkarészt alvállalkozó végzett. Az építtetőnek nem kell egyenként számonkérnie a szakipari cégeket. A hibás munkarész javítása is a kivitelező feladata marad.

Ez a legfontosabb gyakorlati különbség. Ha a tetőfedő hibázik, vagy a gépész alapszerelése csúszik, az építtetőnek nem kell külön eljárnia azzal a céggel — a generálkivitelező felel a végeredményért, és neki kell megoldania, ha valamelyik alvállalkozó munkája nem megfelelő. Ez nem azt jelenti, hogy hiba soha nem fordul elő; azt jelenti, hogy a hiba kezelése egy kézben marad.

A felelősségvállalás három területet fed le: a minőséget — megfelel-e a munka a kiviteli tervnek és a szakmai előírásoknak —, a határidőt — tartja-e magát az ütemtervhez a kivitelezés —, és a költségvetési keretet — nem lép-e túl az árazott költségvetésen indokolatlanul. Ez a három szempont dokumentáltan végigkövethető minden olyan projektben, amelyet elejétől a végéig egy generálkivitelező visz.

Kivel tartom a kapcsolatot az építkezés alatt?

Generálkivitelezés esetén az építtető egyetlen kapcsolattartóval egyeztet — jellemzően a projektfelelőssel vagy a felelős műszaki vezetővel —, nem az egyes szakipari csapatokkal külön-külön. Ez leegyszerűsíti az építkezés kapcsolattartását, és megelőzi, hogy az információ szétforgácsolódjon. Egy helyen kérdezhet rá az ütemezésre, a döntést igénylő pontokra és az aktuális készültségre.

Amikor az építtető külön vállalkozókat fog össze, jellemzően annyi telefonszámot kell számon tartania, ahány szakipari ág részt vesz a munkában. Generálkivitelezés esetén ez egyetlen kapcsolattartóra egyszerűsödik, aki tudja, hol tart a munka, és aki válaszol, ha kérdés merül fel.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az építtető nem a kőművessel egyezteti a tetőlefolyó helyét, majd külön a gépésszel a fűtési rendszert — mindkét kérdést ugyanannak a kapcsolattartónak teheti fel, aki továbbviszi a megfelelő szakiparhoz. Két saját projektünkön is végigkövethető, hogyan halad a munka egyetlen felelős kézben: az écsi családi ház generálkivitelezése és a győri lakóépület generálkivitelezése egyaránt dokumentálja a folyamatot az alapozástól az átadásig.

Saját csapattal vagy alvállalkozókkal dolgozik egy generálkivitelező?

A legtöbb generálkivitelező saját csapatot és bevált alvállalkozókat egyaránt alkalmaz: a kőműves- és tetőszigetelő munkákat gyakran saját csapat végzi, a specializált szakipari feladatokat ellenőrzött alvállalkozók. A lényeg nem az, kinek a logója van a munkaruhán, hanem hogy ki felel az elvégzett munkáért.

Van, amikor ez a kérdés eldönti, mennyire bízik meg valaki egy generálkivitelezőben. Érdemes rákérdezni, mely munkákat végzi saját csapat, és melyeket alvállalkozó — és arra is, hogy a generálkivitelező hogyan ellenőrzi az alvállalkozók munkáját.

Mi a kőműves- és tetőszigetelő munkákat saját kőműves- és tetőszigetelő csapattal végezzük, a további szakipari feladatokra pedig több éve együtt dolgozó, bevált alvállalkozókat vonunk be — és minden alvállalkozó munkáját magunk ellenőrizzük, mielőtt a következő fázis elindulna. Ez nem jelenti azt, hogy minden generálkivitelező így dolgozik: van, aki a teljes kivitelezést alvállalkozókra bízza. Ezt a kérdést érdemes a szerződéskötés előtt tisztázni.

A generálkivitelezés következő lépése

Ha családi házat vagy társasházat építtetne Győrben vagy a város vonzáskörzetében, és szeretné, ha a kivitelezés minden fázisáért egy vállalkozó feleljen, írja meg, hol tart a tervezéssel — van-e már kiviteli terve, vagy onnan indulna, hogy nincs — és milyen készültségi szintig szeretné a kivitelezést: szerkezetkész, fűtéskész vagy kulcsrakész. Ajánlatkérés után két munkanapon belül keressük, és a tervei ismeretében személyre szabott árajánlatot készítünk.

A kapcsolatfelvétel oldalon megtalálja elérhetőségeinket és irodánk címét Győrben.